国常会释放租赁住房利好。我们认为，未来五年一线城市住房租赁市场增量将达千亿，房地产业将加速从生产属性向服务属性转型，同时“商改租”“工改租”也将在未来带来千亿规模的投资。租赁住房利好落地后，房产税存量试点渐行渐近。

摘要：

国务院常务会 议提出增加保障性租赁住房供给以解决城市新市民住房问题的具体举措，边际增量在于将先前适用于个人住房租赁的相关增值税和房产税优惠政策扩大到住房租赁企业。

从发达国家经验来看，经济越发达、租房家庭越多是一个普遍规律；尤其在人口稠密的都市圈，存量房交易占主导决定了这些地区租房家庭比例往往显著高于全国平均水平。

过去20 年我国房地产市场整体呈现“增量房时代”特征；但近年来，一线城市率先进入“存量房时代”，城市白领对长期租房的接受度也在逐渐提高。但与发达国家相比，我国一线城市住房租赁市场短板明显，原因在于：

租金回报率低，租赁住房供给意愿不强；

机构持有的租赁房源比例偏低，承租人权益得不到保障；

老旧社区房源比例高，基础设施配套差，影响居住体验。

2015 年以来，国家支持租房租赁市场发展的步伐明显加快，相关政策主要围绕增加租赁住房供给、财政补贴和税收减免、金融支持等几个方面来进行。

初步测算表明，未来五年我国一线城市住房租赁市场将有1000-2000亿增量规模，带来的投资机会主要有两个方面：

房地产业格局将发生深刻变革，一线城市房地产业将从生产属性向服务属性转型；

政策优惠下，一线城市“商改租”“工改租”预计将带来上千亿的投资规模。

租赁住房利好释放，房产税存量试点渐行渐近。二者的逻辑在于：

针对存量住房开征房产税有望降低空置率，增加租赁住房供给；

房产税能够弥补因租赁住宅用地与普通住宅用地之间的价格差导致的政府土地出让金的下降。