5 月，试点城市首批集中供地开始放量。新供地模式下，土地市场有何变化，未来如何演绎 我们的梳理，供参考。

5 月，集中供地放量下，三线城市拖累土地成交走弱5 月试点城市供地放量下，全国土地成交面积增速却加速下滑。5 月，11 个试点城市完成首批供地，成交建筑面积环比增长26.5%。与试点城市形成反差的是，全国土地购置面积两年复合增速-17.0%，较4 月下滑15.1 个百分点。中指300 城数据也显示，5 月土地成交面积两年复合增速-13.5%，较4 月下滑8.7 个百分点。

全国土地成交疲弱的主要拖累因素，是三线城市土地市场不景气。5 月，从300城数据来看，一二线城市土地成交面积两年复合增速，分别为93.6%和3.1%，成交面积规模均已超过历史80%分位数。相比于一二线城市，三线城市土地5 月成交面积两年复合增速为-27.1%，成交面积规模仅为历史同期42.9%分位数水平。

房企融资受限、布局收缩，是三线城市土地成交走弱主要因素三线城市土地需求较弱非供给和销售导致，深层原因是房企布局收缩。前5 月三线城市土地供应充足、销售增速平稳指向非供给和销售拖累。三线城市土地需求不佳与房企行为有关。头部房企对三线城市布局占比降至26.6%，是近五年最低水平。房企布局收缩源于融资趋紧。2020 年上市房企筹资性现金流大幅下降。

集中供地进一步加大房企资金压力，加剧土地市场分化。集中供地后，试点城市土地供应改为一年三次。与过去土地平滑出让节奏相比，房企竞拍需筹集更多资金应对保证金和出让金。以5 月为例，试点城市土地出让金同比大幅增加2463.8亿。集中供地后房企在高能级城市土地市场操作空间收窄，布局进一步收缩。

土地成交趋弱，或拖累新开工增速

融资政策持续收紧，且下半年仍有两次集中供地，房企资金压力不轻。2020 年以来，三条红线、贷款集中度考核、供应链ABS 发行管理等监管政策，持续围堵房企融资渠道。特别是，下半年仍有两次集中供地，预计试点城市供地高峰在8 月和11 月。11 月集中供地土地出让金同比增速或超5 月，导致房企资金承压。

土地成交下半年仍将趋弱，或拖累新开工面积增速。三线城市土地成交面积在全国占比接近70%。房企布局收缩和集中供地挤出需求影响下，三线城市土地市场需求将继续承压，仅靠试点城市土地供应放量难以对冲。土地成交是新开工的前端，两者增速联系密切。土地成交增速趋弱下，新开工面积或将继续保持低增长。

风险提示：政策调整。