事件：国务院常务会议提出一系列房地产租赁市场扶持政策，保障多元供给。

点评：

推动租赁市场发展，构建多元供给体系。本次会议所涉及内容是对2016 年《住房租赁和销售管理条例》的有序补充。考虑城市不同主体对房价承受能力不同，我们认为积极发展租赁市场是对商品房市场的有效补充，有利于发展“人人有房住，不等于人人有房产”的房地产消费观。

重申地方政府责任，要求加大供给。会议要求“落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给”。我们预计在后续土地出让过程中，重点城市在搭配租赁性住宅用地比例方面会进一步出台措施。此外，地方国企参与保障性租赁住房力度有望加大。

重电商办\工业用地可转为保障性租赁住房。会议要求“人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房”。2016 年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》第十二条中明确规定“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”。本次国常会相关表态是对以上问题的再次重申和清晰解读。我们认为存量盘活道路有利于新增供给而不是压缩商品房供给。当前土地供应购置面积持续下滑，存量盘活价值更大。

对住房租赁企业给与税收优惠。会议要求“10 月1 日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

1）优惠对象和优惠时间扩大。本次提法是对财政部、税务总局2019 年《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》的补充。此前规定公共租赁住房的经营管理单位免征土地使用税、印花税、房产税、增值税等；执行期限为2019 年1月1 日至2020 年12 月31 日，历时两年时间。本次优惠对象对扩大为住房租赁企业。受益时间从2021 年10 月开始，未公布结束时间。

2）减税力度明显。住房租赁企业增值税从此前3%或5%，下降到1.5%；房产税征收税率从此前按租金收入的12%下降到4%。

本次政策对市场关注的租售同权、租客权益保障执行力度等市场关注问题并未涉及，但从责任主体、供给方式和税收优惠三大层次加大租赁市场红利。我们认为有利于保障市场多元供给，

对从租各类型轻重长租类企业均不同程度受益。目前AH 市场主要从事长租公寓业务企业包括万科A（运营18 万间）\龙湖集团（开业9 万间）\我爱我家（运营23 万间）等。相关政策红利有利于以上企业持续稳定发展。此外政府强调多元模式供给，将对房地产企业综合开发能力提出更大要求。我们认为强者恒强逻辑依旧存在，龙头房企在拿地、融资和销售方面优势依然存在，行业集中度提升可能进一步提速。