核心观点：

政策情况：南京、天津进行首批两集中竞拍，上海披露第一批次明细。

天津推出 58 宗住宅用地中成交 45 宗，成交建面 718 万方，出让金 499亿元；南京 51 宗宅地已成交 15 宗，达限摇号 36 宗，成交出让金为394.7 亿元，摇号锁定出让金 597.9 亿元；上海首批集中供地明细已披露，涉及 56 宗地块，总建面 590 万方（占 20 年推出面积 43%）。

本周基本面情况：单周成交推盘规模回落，土地成交规模上升溢价率下行。根据 Wind 及房管局数据，本周 48 城商品房成交面积环比上周下降 17.0%，5 月前 20 天 48 城成交面积同比 20 年同期上升 24.0%，其中 4 大一线城市、15 个二线城市和 29 个三四线城市成交同比分别上升 6.1%、35.8%、15.4%。年度来看，截至 2021 年 5 月 20 日，新房成交同比 20 年同期增长上升 67.9%。二手房方面，5 月前 20 天 13城二手房成交面积同比 20 年下降 2.1%。推盘方面，本周 13 城商品房单周推盘量环比下降 37.7%，同比 20 年同期下降 33.8%，库存、去化周期均有下行。土地方面，21年第20周全类型土地成交环比增长41%，出让金环比增长 48%，溢价率为 18.8%，环比前周下降 1.4pct。

重点公司跟踪：单周融资规模回落，招蛇、张江高科发行公募 REITs获批。融资方面，本周房企境内信用债发行规模 15.66 亿元，海外债融资 2.1 亿美元（约合人民币 13.65 亿元），单周融资规模回落。未来融资规模方面，招商蛇口、张江高科公募 REITs 发行均获证监会批准，或在未来数月进行募集。融资成本方面，本周房企债券票面利率较此前可比债券有所下行。

按揭利率上行，企业资金链限制持续收紧。根据 Wind 及房管局数据，5 月中上旬，48 城新房成交同比增长 24%，单周增速有所回落（同比增长 9.6%），但重点城市景气度依然维持较好水平（单周开盘去化率87%、批售比 0.7），从统计局全国数据来看，部分市场（西部、东北）出现了一定市场走弱的迹象。本周宁波、湖州调控升级，包括按揭贷利率的持续上升，或影响后续需求端表现。供给侧改革背景下，企业融资端持续收紧，4 月国内贷款和自筹资金的单月增速分别为-9.6%和0.8%，据 21 世纪经济报报道，中国基金业协会拟叫停非标房地产供应链 ABS。当前金融资源和土地资源相对有限的情况下，企业分化加剧，头部绿档房企优势将进一步凸显。目前板块再次回到历史底部估值区域，推荐具备管理红利的企业。

风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。