中国楼市目前呈现出以下状态： 1. **政策持续利好但市场仍在筑底**： – **政策方面**：2024 年以来，各地不断推出房地产市场优化调整措施。例如，9 月底将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为 15%；多地还出台了降低存量房贷利率、取消限购限售限价、放宽限购条件等政策。这些政策旨在提升市场信心，刺激购房需求。 – **市场表现**：尽管政策力度较大，但整体市场仍处于筑底阶段。2024 年 9 月百强房企销售额同比下降 38.1%，1 – 9 月累计同比下降 38.6%，销售修复速度边际放缓。 2. **市场分化加剧**： – **城市间分化**：不同城市的楼市表现差异较大。一线城市和部分热点二线城市由于经济基础较好、人口吸引力强，在政策调整后市场反应相对较快。例如，国庆假期期间，北京、上海、广州等一线城市的新房带看量和认购量均有明显提高。而一些三四线城市及经济欠发达地区，由于人口外流、产业支撑不足等原因，楼市依然面临较大压力。 – **区域内分化**：即使在同一城市内，不同区域的楼市情况也不尽相同。核心区域、配套设施完善的区域房价相对较为坚挺，而郊区或新兴区域的房价则可能出现较大波动。 3. **购房需求逐渐释放但观望情绪仍存**： – **需求释放**：经过长时间的市场调整，部分潜在购房需求开始释放。一方面，当前购房者对改善型住房和高品质住房的需求较大，随着普通住宅和非普通住宅标准的调整，认购大户型和改善型住房的成本降低，相关需求得到积极释放；另一方面，过去三年购房需求受到压抑，在利好政策的刺激下，这些潜在需求有释放的趋势。 – **观望情绪**：尽管市场出现了一些积极变化，但购房者的观望情绪仍然存在。由于经济形势的不确定性、就业压力等因素，部分购房者对未来的收入预期不乐观，导致他们在购房时较为谨慎。 4. **房价走势相对稳定但有局部波动**： – **总体稳定**：在政策的调控下，房价总体上保持相对稳定。一些城市的房价在经历了前期的下跌后，逐渐出现止跌回稳的迹象。例如，部分城市在国庆假期前后出现了房地产企业主动上调房价的情况。 – **局部波动**：不同城市、不同区域的房价仍存在一定的波动。一些热点城市的核心区域房价可能会有小幅上涨，而一些库存压力较大的区域可能会继续面临房价下跌的压力。 5. **房企面临挑战与机遇并存**： – **挑战方面**：房企的销售压力依然较大，资金回笼速度较慢，盈利能力下降。同时，房企在融资方面仍然面临一定的困难，部分房企的债务风险依然存在。 – **机遇方面**：政策的支持为房企提供了一定的发展机遇。例如，“金融 16 条”延期至 2026 年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，有助于缓解房企的资金压力。此外，一些房企通过优化产品结构、提升服务质量等方式，提高市场竞争力。