REITs 是重要的投融资品类。放眼全球，REITs 从诞生到现在的近60 年里，基础资产从商业物业逐步拓展到了交通、能源、零售、医疗等领域，全球资产管理规模已超过2 万亿美元。我国基础设施公募REITs 的推出对宏观经济发展意义重大，可以帮助企业快速回笼资金，盘活存量资产，给市场注入新动能。此外，降低了投资者参与不动产投资的门槛，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。

海外REITs 市场发展成熟。美国是REITs 规模最大的市场。美国REITs的收益率与权益市场表现强相关。将2014 年-2019 年美国REITs 指数与S&P 500 指数、罗素2000 指数以及道琼斯指数进行对比，可以发现，REITs 指数与美国主要股指的走势基本一致。

我国基础设施公募REITs 平稳启航。我国基础设施公募REITs 具有项目准入标准高、审批严格、定价与销售市场化、运营市场化等鲜明特点。

准入标准高、审批严格保证了项目底层资产的质量；定价与销售市场化使REITs 的价值被市场充分发掘；运营市场化有助于提升项目的经营效率，并提升资产价值。

我国基础设施公募REITs 有强大的推动力。从政策推动力角度看，我国基础设施建设存量规模巨大，理论上，可转化为REITs 的空间大。作为市场化的投融资工具，公募REITs 是未来基础设施投资的重要资金来源，并肩负盘活存量资产的期望。从原始权益人的角度看，REITs 可以实现资产证券化，降低原始权益人的负债率，实现轻资产运营。而且市场化的运营方式，有助于提升底层资产的经营管理效率。

投资REITs 的“风险-收益”。公募REITs 兼具权益类资产和债券类资产的特征，其收益来源包括高比例分红和资本利得两部分。一方面，公募REITs 可以在二级市场交易，获得资本利得；同时，基础设施公募REITs的收益分配比例不低于基金年度可供分配金额的90%，每年有望获得高比例的分红。当然，投资公募REITs 也承担相应的风险。这既有交易价格波动的风险，也有底层资产经营不及预期，净现金分派率下降的风险。

REITs 的投资价值。与不动产投资、类REITs 资产证券化产品、债券（公司债、永续债）、股票等投资工具相比，公募REITs 的投资价值有其鲜明特点。估值定价方面，基础设施REITs 适用现金流折现的估值方法，同时需要考虑净现金分派率、交易折价和溢价等因素。