星盛商业是轻资产模式纯商业运营服务稀缺标的，管理层深耕商业管理行业多年，对商业管理有深刻理解，股权激励计划强度高，鼓励员工共创共享价值。

公司以轻资产模式为关联方星河控股及独立第三方的商业地产项目提供商业运营服务；核心高管大多为星河集团内工作多年的老员工，具备平均10 年以上集团内部服务经验，于商业地产行业平均从业年限亦达到20 年以上，构成稳定且对商业管理有深刻理解；公司重视人才培养与留存，计划将黄德林先生所持有的14.7%股份用于员工激励，激励充分，落地后或将为公司带来更充足的增长动能。

关联方储备资源充裕，独立第三方项目拓展能力强，为规模扩张提供有力保障。

公司目前已开业项目22 个，已开业建筑面积157 万方，合约建筑面积328 万方；截至2020 年底，关联方星河控股土地储备约为4000 万平方米，其中保守测算约有400 万方为商业用地，且集中在大湾区，储备资源丰厚且质量高；同时，公司自2014 年开始以轻资产模式为第三方业主提供商业运营服务，目前53 个合约项目中，来自独立第三方的面积占比达61.6%，远高于其它上市同行，公司的独立第三方项目拓展能力逐步得到市场验证；关联方丰厚的资源储备及突出的第三方拓展能力为规模扩张提供有力保障。

抢占核心商圈稀缺资源，辅以系统化、精细化运营管理体系，实现高盈利。公司在城市布局上主要选取经济较发达地区，三四线城市项目也瞄准当地核心区域，抢占低线城市核心商圈稀缺资源；公司基于多年运营经验，在项目筛选、研策、招商与运营方面沉淀出全方位综合运营体系，秉持“一店一策”理念，通过业态定位，主力品牌配置结构等实现项目差异化；凭借持续的运营调整，打造出开业15 年仍然保持旺盛生命力和高人气的“深圳福田星河COCO Park项目”；公司管理的项目出租率和毛利率均长期保持高位水平，2020 年分别为94.3%/56.3%，出色的运营能力是公司实现高质量增长的强劲驱动力。

投资建议：我们认为公司作为目前稀缺的上市纯商业运营服务提供商，管理层深耕商业管理行业多年，团队结构稳定且经验丰富；股权激励计划强度高，或为公司带来更充足的增长动能；关联方储备资源充裕，独立第三方项目拓展能力强，为规模扩张提供有力保障；抢占核心商圈稀缺资源，精耕细作打造标杆项目，沉淀出全方位综合运营体系，实现高盈利；基于未来3 年公司的开业计划，我们预测公司21/22/23 年营收分别为5.7/7.6/9.8 亿元，归母净利润分别为1.7/2.3/3.2 亿元，当前市值对应PE 分别为27.9/20.5/15.2 倍，在其纯商业运营服务模式下，相较其它上市同行估值仍有提升空间。

风险提示：开业速度不及预期；异地拓展项目或受品牌区域性制约，导致项目运营效果不及预期；轻资产模式下存在独立第三方项目解约风险。