板块小幅上涨：上 周东北地产H股物业指数收于9065.72 点，累计上涨1.14%；同期恒生指数累计上涨1.54%，恒生综指累计上涨2.59%；上周东北地产物业A 股指数收于1694.71 点，累计上涨2.17%，同期沪深300上涨0.46%，上证综指下跌0.11%。上周涨幅前三物管公司分别为建业新生活（+14.92%）、佳兆业美好（+10.76%）、荣万家（+10.50%）。

上周碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、融创服务、合景悠活、建业新生活、时代邻里、卓越商企服务获港股通增持，金科服务增持最多。截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/永升生活服务/碧桂园服务/金科服务/宝龙商业/新城悦服务/建业新生活/彩生活/时代邻里/合景悠活的港股通持股比例分别为

50.43%/13.73%/9.12%/8.78%/8.62%/8.34%/7.01%/5.20%/4.48%/4.20%/2.

87%/2.58%。其中，金科服务周内获最多增持（+0.55%）。

公司动态：碧桂园服务获纳入恒生指数成分股；新大正向17 名激励对象授予157.95 万股限制性股票。

行业新闻：广州市审议通过老旧小区改造工作实施方案，明确重点改造2000 年底前建成的老旧小区。

周内专题探讨：物业公司PS 估值可行性探讨。物管行业格局尚未落定，在保证单盘实现盈利的情况下，通过规模扩张抢占市场份额是公司构建竞争优势的关键，从项目密度、科技实力、社区增值服务来看，规模是未来盈利能力提升的重要推动力，PS 估值已具备较强的适用性；横向来看，公司效率提升带来的盈利能力优势无法在当前时点显著体现，PE 估值对公司实际效率的评价存在一定偏差；加大对人工的投入，以此提升服务品质是积累口碑的关键，长期能打开公司提价空间的关键，但短期会对利润造成压制，PE 估值存在部分扭曲的可能性；对增长确定性已获得验证的头部物业公司，在PE 估值的基础上，可辅助PS 估值在其中寻找短期盈利能力尚未凸显而长期潜力较大的公司。

投资建议：考虑到年初十部委政策打开行业潜在提价空间、鼓励市场化外拓和社区增值服务拓展，我们看好品牌优、科技实力强、兼具区域浓度和整体规模的头部物企，推荐碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。

风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期