最大化SO，规避WT。国内首批封闭式基础设施证券投资基金正式启航，以SWOT分析法从四个角度三个立足点剖析公募REITs，即发挥优势(Strengths)，克服弱点(Weaknesses)，利用机会(Opportunities)，化解威胁(Threats)；回望过去，立足当下，着眼未来。以国内首批9 只项目为例，本次主要覆盖收费公路、产业园区、仓储物流、水务治理及垃圾处理等领域。其中，收费公路项目收益水平较好，但道路车流量的大小问题将会影响现金流，带来收益的波动；同时，基金存续期限和项目特许经营权不匹配的问题也会提高项目风险。产业园区项目收益则更易受到项目所在地理位置，一般来说，一线城市的建设项目往往能够带来更多的租金；此外，园区的出租率和入户率也会影响收益。仓储物流项目在美国此次疫情当中表现出更加稳定的收益，当下疫情仍有反复，仓储物流的选择可以抵御风险。水务治理和垃圾处理则符合当下国家环境政策，“碳中和”概念的提出有利于环境上下游项目的发展。

REITs 态势分析法：REITs 优势(S)—收益优势：产品分红稳定；提供国内优质投资标的；具有抵御通胀的特性。弱点(W)—产品发行初期市场估值易偏离真实价值；封闭式运作降低了产品的市场流动性，上市后易发生折价交易；缺乏复合型人才，缺乏对底层资产的管理经验，管理人员储备不足。机会(O)—投资项目质量高，依托于国家政策扶持领域，收益预期较好；初期发行产品风险较低，监管对底层资产的高要求带来上市溢价发行；增强市场活跃度与拓展融资渠道。威胁(T)—基金存续期与其基础资产项目特许经营权期限不匹配；行业特征威胁：易受到经济下行和利率波动的影响，面临着房地产行业带来的周期性风险以及市场不稳定风险；政策性风险：行业政策和法律合规的不完善。

公募REITs 相关规则。证监会以及沪深两所出台了针对公募REITs 的规范和指导文件，其中明确了（1）80%以上基金资产须投资于基础设施资产支持证券，（2）扣除战略配售部分后，向网下投资者发售比例不得低于公开发售数量的70%，（3）战略配售对象中原始权益人或其同一控制下的关联方必须参与购买不少于发售数量20%的份额且不得在锁定期内售出，（4）认购价格须参考所有网下投资者报价的中位数和加权平均数，并结合报价情况，审慎合理确定。

网下投资者认购REITs 份额的报价可参考内在价值估值模型。目前公募REITs 基金份额的定价倾向于反映其底层资产的内在价值，故网下投资者在参与认购询价时，可以参考REITs 的估值模型，包括（1）NAVPS 价值，（2）P/FFO 或P/AFFO指标，（3）DCF 模型。

风险提示：基础设施项目经营风险、管理机构的履约风险、内部人控制风险。