○瞿森斌
农村宅基地房屋是村民在审批的宅基地上自建的用于居住的房屋，《土地管理法》规定，村民一户只能拥有一处宅基地，即“一户一宅”原则。村民主要通过申请并获得批准的方式取得宅基地使用权，由于相关法律法规没有对宅基地使用权及宅基地房屋所有权登记发证进行明确规定，现实中有很多宅基地及房屋并没有进行权属登记，村民享有宅基地使用权和宅基地房屋所有权不以登记为生效要件，因此未进行权属登记并不影响村民享有该两项权利。
实践中，近年来有不少农村宅基地房屋买卖的事例，因为涉及拆迁等利益关系而产生矛盾纠纷的不在少数，那么如何认定农村宅基地房屋买卖合同的效力？
根据购买主体的不同，农村宅基地房屋买卖可以区分为两种情况：一是本集体经济组织的成员购买宅基地房屋；二是非本集体经济组织成员购买宅基地房屋。实践中，对于第一种情况下的宅基地房屋买卖合同效力一般认为有效， 而对于第二种情况下的房屋买卖合同是否有效则存在争议。
有效说认为，现行有效的法律、行政法规，并无禁止农民处分其房屋的规定，“法无禁止即属自由”，且认定此类合同无效会破坏交易秩序的安全和稳定安置房屋买卖合同范本，损害农民和农村的利益，对买受人而言也不公平。反之，如果认定合同有效，不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地，也有利于维护买受人的善意信赖和诚实信用原则的要求。
无效说则认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，如果认为宅基地房屋买卖合同有效，就会损害了集体经济组织的权益。此种行为不仅违反了相应法律法规的规定，也违反了国家关于宅基地的政策规定，更损害了社会公共利益，故不应认为有效。
笔者持无效说观点，但认为，对于上述宅基地房屋买卖合同无效也应当区分情况进行处理，并不能简单认定合同无效而各自返还价款和房屋，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。
第一，对于非本集体经济组织成员购买宅基地房屋，如果合同尚未实际履行，则该合同无效，且双方应各自返还购房款和房屋。
第二，上述情况下，合同已实际履行，现因拆迁等事宜发生矛盾纠纷的，应当切实维护诚信原则和交易安全，充分考虑买受人的合法权益，尊重现状、维持稳定，承认买受人对房屋的现状及继续占有、居住、使用的权利安置房屋买卖合同范本，根据实际情况对拆迁利益进行分割，并且买受人应当多分，出卖人应当少分或不分。