近日，各城市开始陆续发出十四五规划，其中当然包括住房的规划和供应。
比如南京：
近日，《南京市发展保障性租赁住房实施办法》正式发布，其中提到，到“十四五”末，南京市将筹建保障性租赁住房15万套(间)，发放租赁补贴25万人，惠及不少于50万户家庭和个人。
比如深圳：
近日，深圳住建局和发改委发布了《深圳市住房发展“十四五”规划》，居住用地方面，规划期内计划供应居住用地不少于 15 平方公里，力争达到 17.5 平方公里。
建设商品住房 35 万套；建设筹集公共住房 54 万套（间），包括公共租赁住房 6 万套（间）、保障性租赁住房 40 万套（间）、 共有产权住房 8 万套。
还有北京提出草案：
建议坚持保障和改善民生优先导向，增加住房供应，规划期内新增各类居住用地5000公顷、供应各类住房100万套左右，基本实现总体供需平衡。
还有一系列城市，这里就不一一展开，总之：
未来5年，将大量增加保障性住房供应，保证青年人住有所居。
这就是大势所趋。
一线城市房价太高了，这是普遍认知，买不起的就只能租房。
但频繁搬家，业主不配合出具租赁凭证，孩子无法入学，居住条件差，房租贵等等问题是住房最大的痛点。
如果现在有一批政府提供的保障性住房，低廉租金、还有良好居住环境、更能解决孩子上学问题，不香吗？
肯定香，既然如此，那还有必要买房吗？大城市房价会因为大量保障性住房供应的冲击而下跌吗？
01
住有所居，不是住有优居。
首先，必须要肯定大量增加保障性住房供应一定是利好城市新移民和当地青年。
不用再待在逼仄的城中村，也可以享受阳光和社区，重点还便宜，大大减少青年的成本。
可忽略了2点关键要素：
好申请吗？住得方便吗？
举个深圳的例子吧，深圳公租房目前轮候库已经有37万人，现在普遍上岸期要7-8年。
按照深圳的的规划：
未来建设筹集公共住房 54 万套（间），包括公共租赁住房 6 万套（间）、保障性租赁住房 40 万套（间）、 共有产权住房 8 万套。
但实际情况是：真正分到轮候库里的可能并不多。
公共住房得分：人才房、安居房、以及公共租赁住房。
人才房多数是分配个企业的员工又或者是满足条件的人才，普通人一般排除在外。
安居房目前的条件是以家庭申请，并且夫妻双方必须是深户，这点也拦住部分人了，并且安居房是需要购买的，市场价的5折左右，价格便宜很多，但对于部分家庭也是老大难。
这样算，能留给37万轮候库求租的人来说，也并不容易。
其他城市也基本是同样的情况，有城市是对财产限额有要求，或者申请需要门槛买期房了还可以住公租房吗，又或者轮候库人数非常多。
有当然是好事，但容不容易申请，这是关键一点。
其次，申请到了，也不一定解决你的居住问题。
未来新增加供应的初衷一定是好的，但房子一定是越建越偏僻的。
我们必须认清一个事实，核心区没有地，哪怕有地也不太可能用来建设保障性住房，性价比太低。
所以保障性住房一定是建设在城市的近郊或者是远郊。
这些地方哪怕有房子，但居住并不方便。
首先是通勤，地铁沿线的多数地块肯定是很少的，哪怕有，离上班的地方少则1.5小时通勤时间，单中心城市甚至可能2-3小时通勤。
1天来回通勤时间4-5个小时，时间长了，身心俱疲。
其次是教育买期房了还可以住公租房吗，租房或许能解决一部分城市教育问题，但生源质量不可能会太高，学区房为什么贵，一个是师资力量，一个是生源。
保障性住房集中的区域，生源肯定不会太好。
其次城市在建设保障性住房的时候，往往是先建房，再建配套，对于孩子已经在别区入学，想转学过来新的房子时，可能会学位不足。
唯一一个好处，就是租金确实便宜，以及比起逼仄的城中村，小区房当然更好。
02
所以保障性住房大量供应，就会冲击商品房市场，房价必跌？
想多了，但凡有可能，有条件，人们会奋不顾身选择买房。
保障性住房和商品房，注定是并轨制存在。
保障性住房的缺点我上面已经说了，单身居住，要面临通勤时间长。
家庭居住，除了担忧通勤时间，还要考虑教育问题。
更重要的是，保障性住房本身保障的是那些努力一辈子可能都买不起房的人，给你提供一个更便宜居住环境更好的住所。
人生本来就是选择题，你选择低廉，就一定会放弃距离和教育。
可惜选择本身就是逆人性的，因为成年人的需求是：什么都想要。
但凡你想，你就依然不可能放弃购买商品房的念头。
所以真实的需求，并不会因为大量保障性住房的供应而减少。
保障性住房的真正目的是让买不起的住得更便宜更舒适而已，而如果你想要好教育、好地段、好配套，就去买商品房。
这就是未来保障性住房和商品房并轨存在的意义。
03
我们国家一开始的住房制度是福利分房，由单位分房，但往往都是大通铺、没有独立卫生间和厨房。
后来人们为了改善生活品质，才推动了商品房的发展，现在也是一样，想要居住更好就只能去买商品房。
还有一点最重要，那就是附身在房子身上的金融属性，买房子除了住得舒服之外，关键房子已经作为家庭财富的存在。
过去20年，房价大幅上涨带来的资产升值让多少人红眼，哪怕现在已经不再激进的阶段，但买对房子依然能涨，况且还有比买房子更能让现金保值的方法了吗？
如果没有，那么买房仍然是家庭理财的最优选，大家又怎么可能放弃呢？
尤其还是一线城市或者二线城市这样的大城市。
所以尽管保障性住房大量供应，也不会撼动商品房的地位，而商品房更不会因此而大跌。
确实买不起的，可以去租，而买得起的，可以去买。
这才是政策最开始的初心。