今年整体来讲，地产产业链表现相对比较一般，内部分化比较大，去年四季度的时候表现比较抢眼的房地产公司今年整体表现不尽如人意，年初以来的回报率可能还是负的。今年相对来说表现比较好的是地产竣工链的一些板块，比如说像建材、家电等。今天借这个机会和大家聊一下地产产业链近期的情况，以及后续整体的投资机会。

今天我们主要分成几个方面，第一个方面先简要回顾一下从去年以来整个地产产业链相关的一些政策变化，以及后续还存在哪些空间。第二方面，回顾一下1到2月份整个地产产业链相关的经济数据。第三个方面给大家展望一下今年再往后看整个地产相关产业链的投资机会。

一、地产产业链政策情况梳理

先来看看去年以来整个地产相关的一些政策变化。地产产业链涉及到多方的利益主体：

1、购房者

购房者是房地产最终的需求方，购房者要不要买房子其实主要取决于几重因素。

第一个因素是居民对于后续整个房价走势的判断，如果大家对于房子有信仰的话，觉得未来房价能够持续上行，这个时候购房意愿就会比较强。如果对于房价后续的预期比较悲观的话，哪怕目前是刚需，比如说结婚有孩子，孩子要上学，可能手里面又没有住房，这时候属于刚需的购房者，但是如果他对于未来的房价走势不是很乐观的话，那么他可能也会观望一段时间，然后再去看机会。所以国内的房地产市场历来都有买涨不买跌的传统，这是历史的情况，对于房价的预期会影响人们的购房意愿。

第二个因素是居民购房的意愿以及购房的能力，购房的能力其实也取决于两个方面，第一个方面是居民对于后续收入的预期，如果居民目前的手头比较紧张，或者是工作朝不保夕，甚至对于未来有失业的担忧，在这种情况下显然居民不会动用太多的资金去买房，起码他的杠杆不会加得很高。反之，如果居民对于未来的收入预期很强烈，觉得未来每一年收入都能够稳步地增长，在这种情况下就会动用更高的杠杆率来买房。

第三个因素是居民加杠杆的能力，也就是说他到底能够去贷款多少，第一包括贷款的比例，第二包括贷款的利率水平，所以这一块其实是能够被信贷政策，包括被各个地方政策的这些“因城施策”的政策所刺激到的。

至于居民对于未来收入的预期，其实这更多要靠经济的复苏。过去几年大家在防控的过程中，手头的资金都不太宽裕。另外，对于未来的工作，对于升职加薪的事情也没有什么期待，反而可能还有就业的压力，在这种情况下整个居民的预期复苏的节奏会比较慢。

2、企业

企业端，就是房地产的企业，房地产企业又受到了几个情况的约束，第一是地产政策的约束，包括过去几年的“三条红线”，客观来讲对于整个地产商的资金周转都带来了很大的困难。尤其是2019年、2020年伴随着信贷的支持，2018年以前有相关“棚改”政策的支持，所以国内很多的房地产企业都是高周转的模式，销售回笼资金之后，马上可能把在建的一些工程或者其他的一些资产再去抵押，然后融资，融资之后马上就去拿地，再滚动地去做开发销售，所以它的宏观杠杆率是比较高的。

受到“三条红线”的约束之后，遇到了一个被动去杠杆的问题，它没有办法通过快速的融资来回笼资金，然后再去加杠杆，再去拿地，所以整体来讲经历了一个比较惨烈的杠杆率下降、整个房地产企业出清的过程。

到目前为止，大家可以看到去年一系列的房地产支持政策，尤其是融资端的支持政策也出台了很多，所以到目前为止整体来说民营企业情况稍有好转，保交楼也在进行中。

3、有关部门

整体来讲，有关部门是有意愿来维持一个健康、稳定发展的地产市场。2022年，尤其是三四线城市，甚至是一些二线城市、准一线城市都出台了大量的政策来鼓励当地的购房需求。

4、中央政府

中央政府显然有意愿去控制整体的房地产，第一是防风险，第二是遏制房价对居民消费以及创新能力的侵蚀。对于房产价格的不断上涨，大家都能够意识到会存在很大的问题，一方面是居民通过按揭的形式，背上了大量的债务，那么这样势必会影响居民的消费，甚至是生育相关的意愿。

另外一方面是房租居高不下，也对很多企业的现金流造成了很大的压力，所以整体来讲中央政府更多考虑的是遏制整个房价大幅上行的问题。

第二，又要遏制全国范围内的地产相关风险。但是这两个目标往往是相互矛盾的，如果是房价不大幅上涨，万一大幅下跌，可能对于地产产业链，尤其是这里面大量的抵押品都在银行，也会出现系统性的风险，所以整体来讲房价维持在一个正常的水平，有买有卖，这个可能是目前政府更愿意看到的状态。

其实在2021年的四季度的时候，我们就已经看到了居民购房贷款的支持已经全面放开，在2021年三季度的时候，那个时候如果买房子的话会面临几个问题，第一是房贷审批的时间很长，第二是居民房贷的额度不足，但是这个问题从2021年10月、11月份左右就已经全面放开了，包括我们可以看到2021年11月、12月整个居民的中长期贷款的数据相对来说还是比较不错的，其实是那批被约束的购房需求得到了一次性的释放。

2022年主要经历的问题是，居民端的信贷在2022年从监管的角度来讲已经完全放开了，但是由于防控的影响，居民的收入受到了影响，对未来的预期也不太高，在这种情况下，整个2022年全年居民的中长期贷款数据（主要反映居民购房需求）都是非常不理想的。

目前地产最关键的两个变量，一个是居民的中长期贷款，这个是每月10号左右会在金融机构的社融和信贷数据里面披露的，在披露中长期贷款增长的时候会进一步明晰中长期贷款的增长速度，这个是目前整个地产行业，包括整个中国的宏观分析人士最关注的变量以及指标，这一块目前看下来在今年1月、2月的时候仍然维持温和或者比较慢复苏的状态，相比过去几年相对来说也还可以，没有落后太多，比去年的情况有所好转，但是整体来讲如果和2019年、2020年相比仍然维持一个比较慢的复苏状态，整体来讲还不太给力。

再到企业端，其实去年全年都有一些对地产企业的支持政策，但是最大的变化还是出现在去年四季度的“三支箭”。过去几年都是严格限制房地产企业上市融资的，去年四季度已经给地产企业从信贷、企业债权融资到企业股权融资做出了全面的放开，后续就是政策进一步细化和落地的过程。

虽然政策有了，但是真正落实到地产企业能不能够依托这些政策拿到资金，后续还有一个执行层面的落地问题。

这些政策的变化也驱动着去年四季度整个产业链有一波比较不错的表现，其实那个时候更多还是炒预期，到今年就会更加关注现实，也就是说地产企业到底复苏的斜率是什么样的，这个是目前最主要的矛盾。

从去年开始可以看到各地有关部门出台了各种各样地产相关的刺激措施，主要是限购、限售、限贷的相关措施，甚至可以看到一线城市，比如说广州市商业银行的房贷利率水平也降下来了，包括其他的二、三、四线城市，刺激房地产销售的政策更多。今年还会看到各项政策的不断落地。

未来主要的看点就是一线城市，因为一线城市北上广深目前在限购、限售、限贷层面还没有出台一些根本性的政策，尤其是限售和限贷，基本上都没有放开过，客观来说还有很大的空间。

因为目前这几个一线城市如果把限售、限贷的政策放开之后，对于全国地产市场的总量来讲，很有可能会有一波比较大弹性的回暖。中国的高净值的人群在过去三年防控期间收入和资产负债表也受损了，但是可能还有一些余力，在这种情况下，如果一线城市限购、限贷的政策放开之后，很有可能能够刺激一线城市的地产，尤其是偏高端的地产市场出现一波复苏和回暖，这都有助于带动整个全国的地产市场复。，但是目前来看还没有看到相关的政策，这也是一个相机决策，大家也在看着后续地产市场自发的温和复苏能到什么样的程度。

总量的情况，包括外围，比如说美国、欧洲，如果海外的经济衰退进一步延续的话，如果内需、外需进一步受到负面的冲击的话，那么国内很有可能会有一些刺激的政策，但是目前来看还是维持整体的定力，让地产市场自发性去恢复和复苏，目前来看可能还是这样一个政策思路。

整体来讲，从框架的层面已经给到了很充足的政策，一方面是对于二、三、四线城市的有关部门的刺激房市政策没有任何限制和约束。第二，去年四季度以来，“三箭齐发”之后对于地产企业的各种渠道融资也给了充分的支持，后续比较值得期待的是一线城市到底会不会放开。另外，在整个政策的工具箱里面，比如说LPR，涉及到房贷的利率水平还有没有可能下降，这一块政策的空间也很大。

二、现阶段地产链相关数据

今年1月、2月份地产产业链处于什么样的情况？

1、地产销售相关数据

这里面也有几组数据。刚好最近披露了2月份的数据，如果我们看相关的宏观经济的数据，我们每年一般把1月份和2月份结合起来看，因为1月、2月每年都是春节的时间，都会对相关的情况造成很大的季节性影响，但是每年春节的时间又不一样，一般情况下都会把1月份和2月份的数据加总，然后再和历史上同期去对比两个月数据总量的情况。

今年全国的商品房销售的面积同比下滑3.6%，销售额同比下滑了0.1%，比2019年的同期前两个月的销售面积增长了7.3%，销售额增加了20.7%，整体来讲相比2021年的情况已经有了非常明显的好转，2022年基本上全年地产的各项数据都维持两位数，也就是10%以上的下滑比例。

我们可以看到2023年前两个月份整体来讲地产销售的情况一般，可以算是和2022年前两个月份相对持平，但是整体来讲，下滑的速度出现非常明显的扭转，再往后看，如果比较乐观的话应该可以看到今年上半年的地产销售数据有望同比转正，因为2022年全年下滑的速度很快，全年都维持比较低的基数，今年整体来讲在上半年可以看到地产销售数据的回正，甚至可能会出现比较大的增长速度。

整体来讲，如果看地产链的相关数据，最关注的是地产的销售数据，因为销售能够改善地产商的现金流，从历史的情况来看，一般销售数据都领先整个地产投资的数据、施工以及竣工的数据。这是1月到2月销售的情况。

接下来再看1月、2月份信贷的情况，大家都从各个渠道看到这两个月二手房的交易量比较大，但是我们涉及到地产商的更多是一手房，在房市里面也有一个历史规律，我刚才提到的是房地产建设领域一般是销售数据领先投资数据，领先开工、竣工的数据，这是一个领先指标。

在房市或者房价的角度来讲，一般也有一个经验指标，二手房的销量往往是一个领先指标，往往是二手房的量在价先，整个销售量起来了之后，房价有望实现温和的复苏，这是一个历史规律。但是具体到今年，我们还要结合“房住不炒”的政策来看，过去几年各界对于房价的上涨还有不可动摇的信仰或者预期在里面，所以二手房的价格在这个里边有多少是刚性的需求，有多少是投机的需求，很难把它区分开。

今年来看，我相信在这么多年“房住不炒”的贯彻落实之下，再加上防控的影响，今年成交的数据可能更多偏向于刚需，整体来讲历史的规律能否继续应验不好说，但是不管应不应验，二手房交易数据的回暖应该是一个非常明显的地产信心修复的领先指标。

后续我们更多关注一手房销售的数据，会涉及到房地产拿地的数据、投资的数据，这个是我们更加关注的，因为会直接影响地产产业链里面地产商整体的情况，以及相关地产产业链，比如说建材、家电整个的盈利能力和回款能力。

2、信贷数据

接下来来看一下今年信贷的情况，客观来讲不太理想，我在开始的时候也和大家提到过，这个涉及到利益相关方里面的居民端，今年1月、2月居民的中长期贷款分别增长了2231亿和863亿，也就是说今年1月到2月份加起来，居民的中长期贷款新增的增量大概是3000亿左右。和历史上同期相比，2022年前两个月居民的中长期贷款增长了将近7000亿，也就是说今年即使是相比2022年来讲，整个居民的中长期贷款增长的幅度也是很慢的，只有去年同期的不到一半，这是什么原因？

第一，防控政策从去年10月份、11月份开始调整的，整个宏观经济的修复也是从去年的年底开始的，再回到整个居民的预期，预期的修复要落后于整个基本面的修复，这是第一个主要的原因。

第二个，最近两年以来，尤其是2022年，购房贷款的利率出现了非常大幅的下行，这个一方面是政策驱动的，也是市场自发调节的结果，有大量居民开始主动去偿还一些历史的房贷，如果手里边有一些闲置的资金，可能就先把历史的房贷进行一部分偿还。有购房需求的人可能还在观望整个未来房价的走势，后续觉得到出手的时点了，这时候再去买房，因为这个时候去买房更多是用比较低的贷款利率去置换之前比较高的贷款利率。

虽然今年1月、2月居民的中长期贷款增长不尽如人意，但是我觉得这里面也不用过于悲观地解读，因为这里面一方面有预期的问题，未来随着经济的改善，预期会逐渐修复，只不过修复的速度可能要落后于经济改善的速度。

其二，信贷目前支持的力度已经很大了，我们虽然看到信贷的净增加好像不尽如人意，但是我们也要考虑到很多居民手里边有钱，可能要进行置换或者买房，但是他可能把手头的资金提前去偿还了原有利率水平比较高的房贷，后续如果真正再去出手卖旧买新的时候，这部分资金能够去解放出来，再进行新一轮的房贷贷款，所以我觉得不用过度悲观，这是1月到2月信贷的情况。

3、开工、竣工、投资数据

接下来是开工和竣工的情况，以及投资的情况。

整体来讲今年前两个月份房地产开发投资的同比下滑了5.7%，这个数据好像不太理想，但是相比2022年两位数的百分之十几以上下滑的斜率，这个下滑的斜率已经得到了修复，而且基本上也覆盖目前市场主流的预期，新开工的面积大概是-9%，也是回到了两位数的下滑幅度之内。

竣工的面积同比增长了8%，这也是为什么目前在地产产业链里面最推荐地产的后周期，像建材、家电的原因。从去年开始，房地产竣工以及投资的数据出现了很大的劈叉，也就是说这里面有大量的项目没有交付，这个既涉及到已经完成了销售的，可能资金在这个过程中出现了各种各样的问题，没有办法去做交付，也就是俗称的烂尾楼，占比有一些，但是我们更关注的是可能已经拿地了，但是房地产的销售不理想，没有充足的资金，再加上地产企业去年融资的渠道，包括自身的周转压力，导致没有资金去开工。

后续只要房子卖出去之后，回款了，那么是能够进一步开工的，整体来讲这一块存在巨大的差距，也就是说目前待施工的楼盘数量是很多的，存在很大的存量，由于没卖完，没有回款，导致没有施工的楼盘，后续来看地产后周期的相关产业链能够有更大的弹性，因为竣工链整体来讲需求是非常旺盛和庞大的。

上是1月到2月地产产业链具体的情况。相比2022年非常大的下滑速度，目前还是维持比较弱的局面，但是下滑的速度已经得到了扭转，从增速的角度来讲已经从低位往上走了，只不过还没有同比回正，有些数据已经回正了，有些数据可能还没有回正，这是整个地产产业链的情况。

信贷的情况还不太尽如人意，但是里面有很大一部分原因是居民主动偿还了过去利率水平比较高的贷款，偿还了之后未来在置换的时候，把老的房子一卖，其实还是有能力再去购房的，所以我觉得居民信贷偏弱也不用过度解读，这是我个人的想法。

三、地产链后续投资机会

接下来再展望一下后续整个地产的投资机会和复苏的节奏。

1、地方链复苏方向确定，节奏不确定，适合逢低布局

从去年四季度开始就可以看到政策底已经应出尽出了，刚才提到了后续政策有很大的空间，一方面是一线城市限购、限售的政策还有空间，另外一方面是整个贷款的利率水平还有进一步下调的空间，这两个是比较大的政策空间。后续无非是看什么时候去动用这个政策，但是也有可能永远都不会动用政策空间，这个都讲不清楚，后续更多是相机决策。

整体来看，高层会议开完之后，目前大家对于地产的预期处于比较悲观的状态，包括大家可以看到房地产指数从去年12月开始已经陷入横盘震荡的走势，在政府工作报告出台之后就跌破了震荡的区间，开始继续向下寻底，一些表现比较强势的地产后周期的建材和家电出现比较大幅度的调整。

目前整个地产反映的预期是今年温和复苏预期，整体来讲目前是一个比较好的布局时点，为什么这么讲？

因为目前所有的需求扰动、所有预期的扰动都已经告一段落了，如果在高层会议之前可能还要担心当前的交易价格里面到底有多少是已经计入了今年强刺激的预期在里面，比如说现在要买地产，可能觉得今年就是一个温和复苏，但是这时候你又不敢买，又担心现在的价格在博弈今年的强刺激，那么买就买在高位。

高层会议之后，强刺激的预期已经完全被打掉了，从最近一段时间的调整来看，也是反映出这个预期已经不复存在了，但是再看未来的方向，我觉得未来修复的方向是非常确定的，地产相关的产业链就变成了一个修复方向非常确定、但是斜率不确定的方向，因为后续的斜率一方面是整个市场化的修复到底能有多高的斜率，这个谁也讲不清楚，居民的中长期贷款什么时候能够出现一个比较高的增长，谁也讲不清，一方面要靠预期，另外一方面也要看经济修复的斜率，客观来讲是谁都讲不清楚的一件事情。

另外刺激的节奏也讲不清楚，万一欧美的衰退超预期了，外部的金融环境以及经济环境出现了比较大的负面冲击，对于国内的外需出现了比较大的冲击，那么会不会启动一线城市的信贷政策的放松，整个贷款的利率会不会出现大幅的下降，我觉得都是有可能的。后续整个复苏的斜率不确定，但是方向非常确定，在这种情况下涉及布局节奏的问题，布局的节奏比较适合逢低买入，比如说已经调整了比较长的时间，像一些地产的公司，其实从去年最低点到最高点的涨幅基本上已经回了一半多，在这个位置配置的价值已经比较高了。

基本面比较强的地产后周期的板块，像建材和家电，今年以来从最低点到最高点的涨幅也已经回到了30%左右，客观来讲也算是调整了不少，而且本身这些基本面又是比较好的标的，所以相对来说目前这个时点已经是比较好的配置地产相关标的的机会。

地产板块从基本面角度来讲，去做择时，去做波段是很难的，整个经济复苏的斜率谁都说不清楚，涉及到地产修复的斜率更讲不清楚，这里面的政策也讲不清楚，整体来讲方向很确定，但是节奏不确定，对于这种板块来说，其实是适合布局的，因为方向很确定。虽然现在有一些其他比较好的板块，比如说电信等等，未来的预期很好，但是它的股价也比较贵，估值也不便宜，基本上把未来一些比较美好的诉求已经计入到当下的股价和估值里面去了。

地产方面，高层会议开完之后，强刺激的预期已经被打掉了，当下估值没有反映后续比较快速恢复的预期，也就是当下相关的标的估值基本上是反映弱复苏的状态，整体来讲向下的空间是比较有限的，向上的弹性又是有的。

从盈亏比的角度来讲是可以去配置的，从胜率的角度去看，如果看中期的胜率，比如看半年到一年的胜率，胜率是很高的，因为大家知道方向很确定，就是节奏不确定，就是配置节奏的问题，什么时候去配置，最好就是逢低配，追高的意义不大。因为整体来讲不知道整个修复的斜率是什么样子，这是整个地产产业链的情况，也就是说方向很确定，就是修复、向上，但是节奏不确定，节奏取决于基本面修复的情况，这个谁都搞不清楚。另外是政策的情况，这个谁也搞不清楚，而且很多是相机抉择，大概是这样的情况。

比如说后续真正经济增长出现问题的，尤其是海外陷入衰退，外需出现大幅回落的时候，我觉得反而是地产投资价值大幅上升的时候，因为这个时候会有很多资金在里面博弈地产的政策性放松，可能具备了一个很强的博弈价值。

在当下为什么我说比较适合配置，就是因为当下博弈价值是很低的，很少有人在这个位置博弈，把地产当成一个题材的标的去炒，所以当下的估值水平是合理，并且是偏低的，方向又比较确定，所以从胜率和盈亏比的角度来讲是比较适合配置和介入的时机。

2、建材板块值得关注

接下来聊一下产业链上有哪些标的比较值得关注。刚才提到了地产产业链里面最好的产业链当下就是竣工，因为这里面有大量的房地产项目，可能由于销售端的压力没有办法按时去施工，去进行交付，所以整体来讲这一块存在很大的差，是景气度比较高的细分领域。另外是保交楼、保交付的相关政策又重点支持竣工产业链，所以整体来讲这块是比较好的。

从标的上来讲，可以关注建材ETF（159745）。地产公司本身去讲未来的成长性基本上都是讲不通的，更多是估值的修复以及从过去几年完全负增长回到正常的增长情况，基本上是赚估值修复的钱。但是看整个地产大的产业来讲，未来几年大概率是维持非常低的增速，甚至未来再往后看十几年会出现比较微弱的负增长，因为毕竟整个老龄化对地产是有伤害的，整个“房住不炒”也遏制了地产产业链里面的投机性需求。

如果看刚需的话，未来都是跟着人口结构走的，整体来讲房地产企业大的板块未来总量层面已经没有什么大的机会了，但是建材不一样，因为建材既包含一半的传统建材，比如说水泥、玻璃，玻璃主要就看地产，是一个周期性的板块，水泥可能三分之一左右的需求看地产，而且弹性主要来源于地产，这两个传统的建筑材料客观来讲主要和地产关联度比较高，未来总的需求层面也没有太大的亮眼点。

还有一半的消费型的建筑材料，比如说防水，防水是一个很典型的消费型建材，过去鱼龙混杂的赛道里充斥着伪劣产品，但是最近几年一方面主管部门对于防水材料的建筑质量要求越来越高，而且从严处罚。另外一方面，地产企业也意识到未来整个地产的竞争压力越来越大，过去无脑赚钱、高周转赚钱的商业模式已经不复存在了，未来是真正比拼口碑、产品力的时代，所以地产开发商更加注重建筑材料的质量。

在双重的作用之下，防水板块龙头的上市公司脱颖而出，从而大面积地去抢夺市场份额，实现了在现有的市场规模里面的市占率提升，所以很多机构都把消费型建材当成成长股在买，整个增速客观来讲还是不错的。这个是地产里面非常少数还能够讲出成长逻辑的细分子行业，所以建材一方面是属于竣工的产业链，是今年整个地产链条里面相对来说弹性和基本面比较好的。另外一个方面，里面占比很高的消费型建材未来有很大的成长性空间，这是两个最大的优势。

建筑材料的基本面今年全方位改善，去年一方面它的成本端有压力，像防水，主要的成本就是沥青，沥青主要和原油的价格高度相关，像传统的一些建筑材料，比如说水泥、玻璃，其实真正的原材料和水泥相关的，它的成本占比在20%左右，真正占比超过一半的是燃烧、锻造所消耗的能源，包括电费，还有燃烧的能源，所以主要是和煤炭的价格高度相关。

但是去年不论是原油还是煤炭，能源的价格都处于比较高的位置，所以去年整个建材整体的行业基本面压力、成本端的压力是非常大的。另外一方面，整个地产下游很不景气，需求端又不行，地产企业自己的现金流也不行，整个建材公司自己的应收账款也没有办法及时回款，从而形成了很多大量的坏账。

对于建材板块来讲，去年是全方位的压力，成本端也有压力，需求端也有压力，现金流也不行，今年所有的因素都有望修复，成本端是原油的价格相比去年的中枢已经出现了比较大幅度的下滑，成本端有改善。今年的需求端也有望改善，过去的应收账款随着地产商自己现金流的修复也有望得到修复，建材板块的走势要远远好于地产板块的走势，这也是之前提到的多重因素决定的。

再向后看，建材板块的走势很有可能会长期好于地产板块，我刚才提到消费型建材和内生成长性比较强的投资逻辑在里面，哪怕是传统的建材，比如说像水泥，本身也是基建的标的，今年可能还能受益于“一带一路”等等相关的增量。

另外，水泥和玻璃本身竞争格局很好，不像地产企业本身相对来说是非常内卷的，前五大地产商的市占率是不高的，但是前五大水泥厂商的市占率接近60%，玻璃全国前五大厂商能够接近50%的市占率水平。

并且这两个建筑材料都是短腿的行业，水泥陆运的半径也就是300公里左右，如果算上水运也就四五百公里，基本上都是区域性的企业，所以区域性的市占率非常高，整体来讲还是属于竞争格局比较好的行业，相比煤炭、钢铁，前几家公司的集中度要远远好于这些周期板块的，建材还是属于周期板块里面相对来说基本面比较好的板块。

3、可关注家电行业

还有一个是家电，家电同时具有地产和消费的双重属性，因为家电里面的白电有大量更新换代的需求，比如说冰箱、洗衣机，和整个消费的周期密切相关，里面有一些小家电，比如说像扫地机器人等等，这些又完全属于消费升级的标的，完全看整个居民消费能力的修复。

如果看消费这个板块的话，其实家电里面，尤其是小家电是很好的看点，是非常标准的一个消费升级、消费复苏的标的。

另外是厨电，其实厨电和白电很大概率都取决于地产修复的情况，因为更多是地产后周期，尤其是厨电更多是地产后周期家电的品种，整体来讲家电板块也是地产产业链里面相对来说基本面比较好的板块，因为同时还有消费的属性，像小家电，整体来讲成长性不错，很多小家电的机构都是当成成长股在卖。

建材和家电这两个板块各有特点。一方面都是地产后周期竣工链上的板块，另外一方面各自有自己的成长逻辑和特点，比如说像建材里面有很多一部分比重是基建板块的标的，像“一带一路”，包括基建的行情也能带动建材。家电里面有很多都是消费型的标的，消费有行情就能带动家电，这两个板块客观来讲最大的弹性还是来源于地产，或者说还是主要看地产的脸色，但是又是在地产产业链里面基本面比较好的细分子行业。

整体来讲大家如果关注相关产业链的话，可以关注相关的ETF，因为ETF是一键式布局相关的成分股，能够解决大家选股的烦恼。比如说建材可以关注（159745）建材ETF，家电可以关注（159996）家电ETF，这两个标的相对来说弹性比较大，预期的波动比较大，所以大家也要在充分阅读基金招募说明书，来了解相关风险，结合自己的资金情况和风险偏好来进行相关基金的配置。

总结一下，地产产业链今年以来是一个弱复苏的局面，更多是靠市场自发性、内生性的节奏来进行弱的复苏，但是目前属于比较好配置的时点，因为高层会议之后地产强刺激的预期已经落空了，股价基本反映了这种预期的落空，目前在股价里面没有任何博弈的成分在，就是一个非常纯的地产产业链正常的估值水平。未来方向是非常确定的，就是复苏向上，但是它的节奏是不确定的，所以比较适合逢低去布局，调整一段时间之后去逢低布局，通过时间去换空间，去获取地产产业链复苏的配置型收益。

从产业链角度来讲，竣工的产业链投资价值更大，具体来讲建材和家电都有各自的优势，都能够有自己的成长逻辑，建材和家电这两个板块在地产产业链里面是比较适合去布局和配置的。