市场行情：本月光大地产AH 核心物业指数+7.51%指数：本月光大地产AH 核心物业指数单月涨幅7.51%，跑赢沪深300 指数9.53pct.，跑赢恒生指数8.62pct.，跑赢恒生港股通指数9.41pct.。2021 年1-6 月：光大地产AH 核心物业指数上涨46.63%，跑赢沪深300 指数46.39pct.，跑赢恒生指数40.77pct.，跑赢恒生港股通指数39.26pct.。

个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为+5%；涨跌幅居前：滨江服务（+40.7%）、世茂服务（+29.5%）、荣万家（+27.1%）、合景悠活（+26.9%）、融创服务（+24.7%）。2021 年1-6 月涨幅：样本股平均涨跌幅为+33.1%；涨跌幅居前：滨江服务（+140.4%）、世茂服务（+125.7%）、中海物业（+106.5%）、融创服务（+68.6%）、佳兆业美好（+61.7%）。

港股通：本月持股比例变化：金科服务（+3.43pct.）、恒大物业（+1.04pct.）、建业新生活（+0.98pct.）、合景悠活（+0.96pct.）、华润万象生活（+0.75pct.）。

2021 年1-6 月持股比例变化：金科服务（+12.2pct.）、新城悦服务（+5.79pct.）、建业新生活（+3.67pct.）、永升生活服务（+3.36pct.）、融创服务（+2.61pct.）。

行业动态跟踪：多地审议通过地区物业管理条例中央：应急管理部强化公共场所消防安全管理；住建部拟开展便民生活圈建设试点。

地方：天津要求补齐居民社区设施短板，新建居住社区同步配建各类设施；陕西、上海及海南等多地审议通过地区物业管理条例；合肥明确计划十四五期间累计完成老旧小区改造提升项目882 个。

企业动态跟踪：越秀服务正式挂牌上市；合景悠活拟收购上海申勤企业经营动态：城市服务：保利物业中标嘉兴市余新镇辖区内市容秩序辅助管理服务项目、郯城县庙山镇城乡环卫一体化垃圾清扫清运项目。项目拓展：碧桂园服务中标开平市公房管理中心物业管理服务定点采购、义乌市佛堂镇蟠龙花园物业服务采购项目。永生生活服务中标湖南工业大学河西校区物业管理服务项目、佛山科学馆物业管理服务项目。

资本市场动态：上市进展：长城物业向港交所递交招股书；越秀服务在港交所挂牌上市。收并购：合景悠活拟收购上海申勤物业80%股权。融资：招商积余发行3 亿元超短期融资券，期限为270 日；华润万象生活就总数最高为6.2亿港币的贷款融资与一家银行订立了循环贷款融资函件。

投资建议：关注四大主线

物管企业上市持续，后续板块有望形成“百舸争流”竞争格局。投资建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，恒大物业、融创服务、金科服务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，关注建业新生活、永升生活服务、新城悦、世茂服务、时代邻里；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，关注中海物业、保利物业，招商积余、华润万象生活。

风险分析：人工成本风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。