核心观点：

本周政策情况：促进房地产市场平稳健康发展，多地十四五规划建议发布，宁波四限收紧。中共中央政治局分析研究2021 年经济工作表示要促进房地产市场平稳健康发展。上海、海南和江西“十四五”坚持“房住不炒”。宁波明确父母投靠落户未满2 年、离异单身未满2 年按非本市户籍限购，市六区有1 套住房且贷款未结清、已结清家庭，二次贷款首付比例分别提高至60%、40%（原：40%、30%）。

本周基本面情况：单周推盘成交环比下降，12 月前10 天维持正增长。

本周49 城市新房成交面积环比下降3.8%，14 城二手房成交面积环比上升16.0%。月度来看，12 月前10 天新房成交同比上升11.3%，二手房成交同比上升31.3%，市场整体维持一定成交热度。推盘方面，本周13 城市商品房推盘量环比下降12.0%，月度来看12 月前10 天13 城商品房推盘同比上升18.4%。

重点公司跟踪：单周融资规模小幅回升，融资成本持续分化。融资规模方面，本周房企境内信用债发行规模60.8 亿元，海外债融资6.8 亿美元，环比上周小幅回升。未来融资规模方面，本周房企拟发行信用债规模合计不超过140 亿元规模。从融资成本来看，本周房地产债发行成本较此前同期限同类型债券利率边际持续分化。

11 月上半月成交土地均有降温，关注后续景气度走势。12 月上旬，49城成交面积同比增长11.3%，增速较11 月上升1pct，核心经济圈城市增速回落，非经济圈城市增速转正，12 城二手房成交同比增长31.3%，市场需求持续性强。土地市场方面，12 月上旬300 城出让金同比增长39%，量价均有贡献，其中成交楼面价2949 元/平，环比11 月上升10%。当前市场表现整体稳定，短期库存上升景气度有下行压力。根据我们21 年投资策略测算，20 年多数区域房价增速高于地价，考虑配建后的40 城拿地毛利率20 年上升至25.1%，较19 年上升1.8pct。

土地质量改善，行业具备系统性纠偏机会。个股方面，融资新规推动行业供给侧改革，9 月之后，红档和橙档企业拿地力度有明显下降，建议关注21 年销售增长确定性较强个股。一线A 股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口，二线A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：

中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：南山控股、中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。

风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。