我国物流仓储行业发展迅速，预计2022-2023 年供需偏紧。现代仓储物流为供应链体系下的特殊工业地产。受益全球化浪潮和电商经济飞速发展，我国物流行业迎来快速上行期，行业固定资产投资完成额近五年复合增速达到17%。

我国人均仓储面积约为0.41 平方米，仅为美国的1/7，尤其中高标准仓人均面积差距更大。疫情催化线下消费转移至线上，支撑仓储物流需求持续旺盛，但土地供应紧张压制供给增加，租金、出租率等运营指标高位向好。展望未来，预计2022-2023 年行业供需偏紧，尤其一线城市供不应求现象较为明显。

租金为仓储物流项目最直接现金流，行业融资方式较为多样。仓库租金为最直接和普遍的收益来源。此外，相关服务及供应链金融可提供附加收入，而土地增值则构成较大的隐形回报。决定租金的核心因素在于区位条件，一线城市供应紧张收益突出，二三线城市渗透率提升下未来空间较大。行业融资渠道较为多样，包含风险投资、IPO、股权基金以及ABS、私募REITs 等多种方式， REITs 推出有望进一步拓宽行业融资渠道。

首批公募仓储物流 REITs 基本情况对比。a. 盐田港仓储物流：底层资产为盐田港现代物流项目，土地使用权2007 至2057 年，可租赁面积26.61 万平方米，其中56%面积租赁给盐田港集团进而对散客进行转租，2020 年末出租率达100%，租金分别为37.5（盐田港集团）、39 元/平方米/月（其他客户）；2019-2020 年毛利率 75.1%、66.1%，预计2021 年7-12 月、2022 年可供分配金额分别为3814、8104 万元，按募集金额18.4 亿元测算现金分派比率（静态）为 2.1%、4.4%。b. 普洛斯仓储物流：底层资产为分布于京津冀、长三角、大湾区的7 处仓储物流项目，土地使用权至2054-2064 年不等，合计可租赁面积70.76 万平方米，2020 年末出租率达98.72%，其中有5 个处于满租状态，加权租金达到40 元/平方米/月。 2018-2020 毛利率57.2%、61.3%、60.9%，预计 2021-2022 年可供分配金额分别为2.50、2.51 亿元。

按募集总额 58.35 亿元计算现金分派比率（静态）均为 4.3%。

仓储物流行业首批公募REITs 项目投资价值分析。底层资产方面，普洛斯单位租赁面积贡献收入的能力更胜一筹，大致为盐田港仓储的1.5-1.7 倍左右。

盐田港集团锁定租用后者56%的租赁面积，收取的租金相对市场化招租存在4%的折价，且整体租金水平处在所在区域租金区间的中枢偏下。与之相对，普洛斯在北京、广州地区的仓储项目总体表现较优，拉动单位租金收入超过盐田港。估值来看，盐田港、普洛斯评估单价为5321、7,583 元/平方米（建筑面积），总体与各自收入能力相匹配。从P/FFO 估值来看，两者2021-2022均在22-24x 范围内，但明显低于海外龙头PLD 接近30x 的估值，主要因为PLD较为积极的资产并购进展，助推公司营收增长，表现出较好的成长性，且形成投、管、退的闭环模式推动其运营效率及盈利能力在行业中明显领先。

预计首批两单项目全生命周期年化收益率较为接近（7.0%-8.0%，重点参考资产评估过程的未来现金流折现率），但考虑到底层资产的运营及盈利情况，盐田港包租模式存在改进获取当前市场红利的空间，或存在估值提升的可能。