我父母的房子已过户我名下,房本也拿到,我要卖房子,还要交税吗?

  父母的房子过户到你名下,想要卖房,如何缴税与父母房子过户给你的方式有很大关系。不同的过户方式,对于房产再次出售可能会产生不同的税款。
  父母的房产过户给子女一般有三种形式,即买卖、赠与和继承。其中,前两种属于生前办理房产过户可以采取的方式。对于这三种过户方式过户后的房产,再次出售所涉及的缴税优惠政策略有不同。
  作为卖方,在出售房产时,主要涉及到增值税(含城市建设维护税和教育费附加,下同)、个人所得税、土地增值税、印花税几个税种。其中,土地增值税和印花税对于个人的普通住房转让实行免征。因而,再次转让房产时,实际上主要涉及增值税和个人所得税两个税种。下面根据转让方式的不同,具体做个解答:
  1、房产是以买卖方式过户的。
  这种方式过户,再次转让与通常的二手房买卖没有区别。能否享受缴税优惠政策,主要是看出售房产时父母过户的办证时间是否符合“满二”、“满五唯一”条件。
  (1)如果过户的办证时间满两年,可以免征增值税。如果不满两年,就需要全额缴纳5.6%的增值税。而深圳7.15的最新政策是满五年才可以免征增值税。
  (2)如果过户的办证时间满五年,且为你的家庭唯一住房,可以免征个人所得税。如果是家庭唯一住房,但不满五年;或者虽满五年,但是非家庭唯一住房,就需要缴纳增值部分20%的个人所得税。如果没有原始购房发票,一般是按照成交价的1%征收个人所得税。实际征收时,如果成交价低于税务评估价,则按评估价计算应纳税所得额。
  2、房产是以无偿赠与方式过户的。
  父母以无偿赠与方式过户给子女的房产,再次转让时,仍然可以享受符合房屋权属证书“满二”、“满五唯一”时相应的免税政策。
  但是,这里需要注意的是,计算“满二”免征增值税的时间,是父母原来房屋权属证书的办证时间,而非过户时的办证时间。而个人所得税“满五唯一”的计算时间则是按照父母房产过户时的新的办证时间计算。
  如果不符合“满二”,需全额缴纳增值税。如果“唯一不满五”或者“满五不唯一”,就需要按照出售价格(或评估价)扣除房屋原有购买价以及赠与过户的相关费用的差额的20%缴纳个人所得税。
  3、房产是以继承方式过户的。
  子女继承父母的房产再次转让时,同样可以享受“满二”、“满五唯一”的纳税优惠政策。时间的计算方式与无偿赠与方式相同。
  如果不符合“满二”,也需要全额缴纳5.6%的增值税。
  如果“唯一不满五”或者“满五不唯一”,就需要按照出售价格(或评估价)扣除房屋原有购买价以及继承过户的相关费用的差额的20%缴纳个人所得税。
  此外,如果父母过户的房产不属于普通住房(建筑面积超过144㎡,容积率低于1.0,或者各市制定的非普通住宅标准),还需要缴纳1%的交易印花税(买卖双方各0.5%)。

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