主要观点

中国楼市的2 个平行市场

楼市成为居民资产配置手段，房地产成为投资品，意味着楼市的金融属性和投资功能增强，意味着楼市居住市场和投资市场成为两个平行独立的市场！楼市投资功能对于维护楼市平稳和流动性，客观上具有一定作用，实际上对维护楼市居住供给正常也有重要贡献。但当楼市成为居民主要财富存储手段，投资功能重要性过大导致住房成为居民资产配置中的储藏品时，楼市分裂成两个平行市场，无论从金融稳定、宏观风险管理，还是社会公平和经济可持续增长的角度，市场重塑不可避免！

楼市双市场下泡沫屡调屡涨原因

表现为楼市泡沫过度膨胀的中国楼市失衡，是市场交易方面的供求失衡，并非真实世界里行业基本面方面的供给不足。真实世界供应是充足的，而市场交易又供应不足，这意味着必然有许多供应没有进入市场，未能形成市场有效供应！在时下的现实世界中，社会大众不仅将楼市当作投资品，而且当作资产财富的价值储藏手段。楼市调控机制需要在两个平行世界里纠正失衡，这就导致了市场看到的以压供给来控房价的矛盾现象。中国楼市中的供求失衡在两个平行世界里是完全不同的，楼市调控机制需要在两个平行世界里纠正失衡。

发展租赁市场或引发楼市模式重塑

自“房住不炒”楼市调控政策提出以来，从“三道红线”到“贷款集中度”，再到当前的“发展租赁”，中国房地产市场管理采用了一条不用增加持有成本等传统刺破泡沫的方式，有序重塑了市场，将使楼市市场不协调发展局面，逐渐回归居住市场决定投资市场的正常格局。

首先，基于居住市场供给过剩局面，提高市场进入门款、防止投机资金过度进入等管理措施在逐步建立和完善。其次，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对金融机构的涉房风险进行了总量控制。第三，加快租赁市场发展，扩容居住市场。

资产配置调整窗口期或不长

国家放弃租赁建设经营用地的“地租”！租赁房或临快速扩容，这意味着楼市格局面临根本性重塑，流动性分布和居民财富结构也将随之改变。楼市重塑后，投资功能过大的局面将得到扭转，投资市场将萎缩。

基于楼市市场环境的变化，一代中国人培养起来的以楼市为资产首选配置模式的状况，将逐渐发生改变。相对于海外金融危机后数倍的股市上涨，因楼市泡沫对资金的“虹吸”，中国市场呈现了长期的平稳和底部徘徊状态！面对未来，中国居民资产配置调整的大幕即将拉开，由于宏观环境变化带来的行为主体行为的较高一致性，楼市和资本市场都大概率会迎来快速变化，房地产和资本市场或临快速相向而行局面，留给人们从容调整资产配置结构的时间将不会太长！